Usaha real estate merupakan salah satu sektor ekonomi yang memiliki peran penting dalam pengembangan infrastruktur dan pemenuhan kebutuhan hunian maupun komersial. Bisnis ini melibatkan berbagai kegiatan, seperti jual beli dan sewa properti, termasuk rumah, apartemen, ruko, dan berbagai jenis bangunan lainnya. Real estate tidak hanya melibatkan transaksi antara pembeli dan penjual, tetapi juga mencakup penyewaan properti untuk berbagai tujuan, mulai dari hunian pribadi hingga ruang komersial untuk bisnis. Seiring dengan pertumbuhan urbanisasi dan meningkatnya kebutuhan akan ruang tinggal dan ruang usaha, sektor real estate terus berkembang pesat dan menjadi peluang usaha yang menjanjikan.
Jenis Pajak Pada Real Estate
Pajak pada usaha real estate di Indonesia melibatkan beberapa jenis pajak yang perlu dipahami oleh para pelaku usaha di sektor ini. Sebagai sektor yang mencakup jual beli, sewa, dan pengelolaan properti, pajak yang dikenakan dalam usaha real estate dapat beragam, tergantung pada jenis transaksi dan kegiatan yang dilakukan. Berikut adalah beberapa pajak utama yang dikenakan pada sektor real estate:
Pajak Penghasilan (PPh)
PPh Badan:
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (PPh), pengusaha real estate yang berbentuk badan usaha dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Badan. Tarif PPh Badan adalah 22% (per 2024) dari penghasilan kena pajak yang diperoleh dari transaksi jual beli, sewa, dan aktivitas usaha lainnya.
Peraturan terkait:
- PP Nomor 94 Tahun 2010 tentang Penghitungan Penghasilan Kena Pajak dan Penerapan Tarif Pajak Penghasilan untuk Wajib Pajak Badan.
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-16/PJ/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pajak Penghasilan Final atas Penghasilan dari Transaksi Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan.
PPh Final atas Penjualan Properti:
PPh Final dikenakan atas transaksi penjualan properti berupa tanah dan bangunan dengan tarif 2,5% dari harga jual atau transaksi. Hal ini mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 yang mengatur pajak penghasilan final bagi pengusaha real estate.
PPh atas Dividen:
Dividen yang dibagikan oleh perusahaan real estate kepada pemegang saham dikenakan PPh atas dividen dengan tarif 10%. Aturan ini tercantum dalam Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, Pasal 4 ayat (2).
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN atas Penyerahan Barang Kena Pajak (BKP):
PPN dikenakan atas penjualan barang dan jasa yang terkait dengan properti, seperti rumah, apartemen, dan ruko. Tarif PPN adalah 11% (per 2024). Hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Barang dan Jasa serta Peraturan Menteri Keuangan Nomor 89/PMK.03/2020 tentang PPN atas Jasa Kena Pajak yang diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak.
Untuk transaksi properti yang dilakukan oleh pengusaha yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), pengenaan PPN berlaku pada transaksi jual beli properti baru yang melibatkan pengusaha yang terdaftar di Direktorat Jenderal Pajak.
PPN atas Sewa Properti:
Sewa properti, baik untuk hunian atau ruang komersial, juga dikenakan PPN sebesar 11%, yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 84/PMK.03/2010 tentang PPN atas sewa properti.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
PBB:
Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak tahunan yang dikenakan atas kepemilikan atau penguasaan tanah dan bangunan. PBB ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009. Pajak ini dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.
Peraturan terkait:
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2015 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pajak Bumi dan Bangunan.
Peraturan Direktorat Jenderal Pajak No. PER-23/PJ/2014 tentang Penghitungan dan Penetapan NJOP.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB:
BPHTB dikenakan saat terjadi transaksi jual beli atau hibah tanah dan bangunan. Tarif BPHTB umumnya sebesar 5% dari selisih nilai transaksi dengan NJOP. Ketentuan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Peraturan terkait:
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang BPHTB, yang mengatur ketentuan perhitungan, pembayaran, dan pelaporan BPHTB.
Pajak Reklame
Pajak Reklame:
Untuk pengusaha yang memasang iklan atau reklame dalam rangka memasarkan properti, mereka wajib membayar pajak reklame. Tarif pajak ini bervariasi tergantung pada jenis, ukuran, dan lokasi reklame. Pajak ini diatur oleh masing-masing pemerintah daerah melalui Peraturan Daerah setempat.
Peraturan terkait:
Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 2010 tentang Pajak Reklame yang menjadi dasar penerapan pajak reklame di daerah.
Contoh Perhitungan Pajak PPN Dan PPh Untuk Jual Beli Dan Sewa
Contoh Perhitungan PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Misalkan seorang pengusaha real estate menjual sebuah rumah kepada pembeli dengan harga jual sebagai berikut:
- Harga jual rumah: Rp 1.000.000.000 (satu milyar rupiah)
Perhitungan PPN:
- Tarif PPN yang berlaku adalah 11% (per 2024).
- PPN yang harus dibayar oleh pembeli adalah 11% dari harga jual rumah.
Rumus:
PPN = Harga Jual x 11%
Perhitungan:
PPN = 1.000.000.000 x 11% = 110.000.000
Jadi, PPN yang harus dibayar oleh pembeli adalah Rp 110.000.000.
Total yang harus dibayar oleh pembeli untuk rumah tersebut adalah:
Harga Rumah + PPN = 1.000.000.000 + 110.000.000 = 1.110.000.000 Jadi, total yang harus dibayar oleh pembeli adalah Rp 1.110.000.000.
Contoh Perhitungan PPh (Pajak Penghasilan)
Misalkan seorang pengusaha real estate menjual properti berupa rumah dan memperoleh keuntungan sebagai berikut:
- Harga beli tanah dan bangunan: Rp 600.000.000
- Harga jual tanah dan bangunan: Rp 1.000.000.000
- Keuntungan: Rp 1.000.000.000 – Rp 600.000.000 = Rp 400.000.000
1. PPh Final atas Penjualan Properti:
Jika transaksi penjualan properti dikenakan PPh Final, maka tarif pajak yang berlaku adalah 2,5% dari harga jual properti.
Rumus:
PPh Final = Harga Jual x 2,5%
Perhitungan:
PPh Final = 1.000.000.000 x 2,5% = 25.000.000
Jadi, PPh Final yang harus dibayar oleh pengusaha real estate adalah Rp 25.000.000.
2. PPh Badan (untuk perusahaan real estate):
Jika usaha real estate dilakukan oleh sebuah badan usaha, maka PPh Badan dikenakan atas penghasilan yang diperoleh setelah dikurangi dengan biaya-biaya yang sah. Misalkan perusahaan tersebut memperoleh keuntungan bersih sebesar Rp 400.000.000.
Tarif PPh Badan adalah 22% (per 2024).
Rumus:
PPh Badan = Keuntungan Bersih x 22%
Perhitungan:
PPh Badan = 400.000.000 x 22% = 88.000.000
Jadi, PPh Badan yang harus dibayar oleh perusahaan adalah Rp 88.000.000.
Ringkasan Perhitungan Pajak:
- PPN atas penjualan properti: Rp 110.000.000
- PPh Final (untuk transaksi jual beli properti oleh individu): Rp 25.000.000
- PPh Badan (untuk perusahaan yang memperoleh keuntungan): Rp 88.000.000
Contoh Perhitungan PPN atas Sewa Properti
Misalkan seorang pengusaha real estate menyewakan sebuah ruko untuk keperluan usaha, dengan rincian sebagai berikut:
- Harga sewa per tahun: Rp 200.000.000 (dua ratus juta rupiah)
- Tarif PPN: 11% (per 2024)
Perhitungan PPN:
PPN atas sewa properti dikenakan dengan tarif 11% dari harga sewa. Dalam hal ini, pengusaha real estate yang menyewakan ruko harus menambahkan PPN ke harga sewa yang dibayar oleh penyewa.
Rumus:
PPN = Harga Sewa x 11%
Perhitungan:
PPN = 200.000.000 x 11% = 22.000.000
Jadi, PPN yang harus dibayar oleh penyewa adalah Rp 22.000.000.
Total yang harus dibayar oleh penyewa untuk sewa ruko selama setahun adalah:
Harga Sewa + PPN = 200.000.000 + 22.000.000 = 222.000.000
Jadi, total pembayaran yang harus dilakukan oleh penyewa adalah Rp 222.000.000.
Contoh Perhitungan PPh atas Sewa Properti
Selain PPN, penyewaan properti juga dapat dikenakan PPh (Pajak Penghasilan) atas penghasilan yang diterima oleh pemilik properti.
- PPh Final atas Sewa Properti:
Untuk pengusaha real estate yang menyewakan properti, jika sewa tersebut dikenakan PPh Final, maka tarif pajak yang berlaku adalah 10% dari penghasilan bruto (jumlah sewa yang diterima).
Rumus:
PPh Final = Harga Sewa x 10%
Also, Read – ATURAN PAJAK MINIMUM GLOBAL UNTUK WP YANG MENDAPATKAN TAX HOLIDAY
Perhitungan:
PPh Final = 200.000.000 x 10% =20.000.000
Jadi, PPh Final yang harus dibayar oleh pemilik properti (pengusaha real estate) adalah Rp 20.000.000.
Jika pengusaha adalah badan usaha, maka PPh Badan yang dikenakan atas keuntungan dari sewa properti dihitung sesuai dengan ketentuan PPh Badan, yang tarifnya adalah 22% dari penghasilan kena pajak (setelah dikurangi biaya-biaya yang sah).
Ringkasan Perhitungan Pajak Sewa Properti
- PPN atas sewa properti: Rp 22.000.000
- PPh Final atas sewa properti (untuk perorangan): Rp 20.000.000
Dengan demikian, penyewa akan membayar Rp 222.000.000 yang sudah termasuk PPN, dan pemilik properti (pengusaha real estate) harus membayar PPh Final sebesar Rp 20.000.000 atas penghasilan yang diterima dari sewa tersebut.
Untuk pengusaha real estate yang menyewakan properti dan berbadan hukum, pajak yang dikenakan mungkin akan berbeda karena mereka akan dikenakan PPh Badan sesuai dengan tarif yang berlaku.
